A Coruña se ha convertido en la primera ciudad gallega declarada zona de mercado residencial tensionado por el alto precio del alquiler.
La medida, enmarcada en la Ley 12/2023 por el Derecho a la Vivienda, busca frenar la escalada de precios y mejorar el acceso a la vivienda, especialmente en barrios donde el coste del alquiler se ha disparado por encima del 30 % de los ingresos familiares.

A partir de ahora, inquilinos y propietarios deberán adaptarse a un nuevo marco legal que incluye un índice de precios de referencia, límites para grandes tenedores y beneficios fiscales para los pequeños arrendadores que ajusten las rentas.

📊 El nuevo Sistema Estatal de Referencia de Precios de Alquiler

Una de las principales herramientas de esta regulación es el Sistema Estatal de Referencia de Precios de Alquiler de Vivienda, creado por el Ministerio de Vivienda.
Esta aplicación oficial permite conocer el precio de referencia de una vivienda a partir de datos tributarios sobre arrendamientos habituales, considerando superficie, ubicación, antigüedad, estado o eficiencia energética.

💡 Ejemplo: para un piso de 90 m² en A Coruña, el precio de referencia puede variar desde 377 € en Agra do Orzán hasta 825 € en la plaza de Lugo.

📍 Cuadro de precios orientativos por zonas (vivienda tipo de 90 m²)

📈 El precio medio actual del mercado en A Coruña ronda los 730 €/mes, según el Instituto Galego de Vivenda e Solo (IGVS).
En portales como Idealista, dos tercios de los pisos en oferta superan los 900 €, lo que confirma la brecha entre la realidad del mercado y el índice estatal.

⚖️ Quién debe aplicar el índice de referencia

Según la Ley de Vivienda, el índice no afecta a todos los propietarios por igual:

• Grandes tenedores (dueños de más de 10 viviendas) deben ajustarse obligatoriamente al índice al firmar un nuevo contrato en una zona tensionada.
• Pequeños propietarios solo deben hacerlo si:
  • Firman un nuevo contrato en una zona tensionada, y
  • El piso no ha estado alquilado en los últimos 5 años.

El Ministerio no fija un precio único, sino una horquilla mínima y máxima, que permite flexibilidad según las características del inmueble (planta, antigüedad, certificación energética, etc.).

🏠 Reglas clave de los contratos en zonas tensionadas

1. Limitación de rentas

• Si el piso ya estaba alquilado en los últimos 5 años, el nuevo contrato no puede superar la renta anterior actualizada con el índice permitido.
• Si nunca se alquiló o lleva más de 5 años vacío, el precio máximo será el del índice estatal correspondiente.

2. Actualización anual

• En 2025, la subida máxima será del 3 %.
• A partir de 2026, se aplicará un nuevo índice (aún pendiente de definir).

3. Duración y prórrogas

• Contratos de 5 años (propietarios particulares) o 7 años (personas jurídicas).
• En zonas tensionadas, el inquilino puede pedir una prórroga adicional de hasta 3 años, salvo causa justificada de necesidad del propietario.

4. Registro autonómico

• Todos los contratos deben inscribirse en el registro de arrendamientos de Galicia.
• La Xunta podrá inspeccionar y sancionar incumplimientos del límite de precios.

💰 Beneficios fiscales e infracciones

Incentivos

Los propietarios que ajusten el precio a los límites y ofrezcan estabilidad pueden obtener bonificaciones de hasta el 90 % en el IRPF por los ingresos del alquiler, siempre que cumplan con los requisitos de duración y referencia del índice.

Sanciones

El incumplimiento de la normativa puede acarrear consecuencias graves:

• Multas de hasta 60.000 € por infracciones muy graves.
• Nulidad de las cláusulas abusivas.
• Pérdida de beneficios fiscales aplicados indebidamente.
• Inspección y sanción administrativa si se detectan rentas fuera del índice.

🔍 Impacto en el mercado de A Coruña

Efectos esperados:

• Mayor transparencia en los precios.
• Incentivo para rehabilitar viviendas vacías.
• Estabilidad para inquilinos y previsibilidad para propietarios.

Riesgos a vigilar:

• Reducción temporal de la oferta.
• Aumento del alquiler turístico o de habitaciones.
• Desplazamiento de la demanda a municipios cercanos (Oleiros, Culleredo, Arteixo).

🧭 Conclusión

Con la declaración de A Coruña como zona tensionada, la ciudad entra en una nueva etapa del mercado del alquiler.
La regulación busca equilibrio entre protección al inquilino y sostenibilidad para los propietarios, pero el éxito dependerá de su aplicación práctica y del control efectivo por parte de las administraciones.

En definitiva: la vivienda en A Coruña no solo se regulará por la oferta y la demanda, sino también por un marco normativo que fija límites, incentiva la rehabilitación y penaliza los abusos.
Un cambio estructural que marcará los próximos años del mercado inmobiliario gallego.

Mas información

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• Precios cogidos de este artículo de La Opinión de Coruña
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