1. Modelo urbano e histórico

• Desde los años 80, A Coruña presenta una división socioespacial marcada:
  • Centro histórico y Ensanche → clases medias-altas y procesos de rehabilitación.
  • Barrios periféricos o satélites (Novo Mesoiro, Matogrande, Someso, Los Rosales, Ventorrillo, Adormideras) → creados en los 90-2000 bajo el mandato de Francisco Vázquez, con carencias de servicios, movilidad y cohesión urbana.
• La expansión periférica se hizo a costa de abandonar el centro, lo que facilitó más tarde la gentrificación y el encarecimiento de la vivienda rehabilitada.

2. Estructura y dinámica del mercado

• Oferta muy reducida de alquiler y exceso de vivienda vacía o en mal estado.
• Se mantiene una preferencia cultural por la propiedad, pero la compra se volvió inalcanzable para gran parte de la población desde los 2000.
• Los precios del alquiler subieron de manera constante entre 2014 y 2022, llegando a ser de los más altos de Galicia, especialmente en barrios céntricos como Papagayo o Monte Alto.

3. Gentrificación urbana y comercial

• A Coruña ha vivido varias fases de gentrificación:
  • Fase 1 (2000–2008): rehabilitación en Ciudad Vieja y Paseo del Parrote; transformación del mercado de la Plaza de Lugo con la entrada de marcas de lujo e Inditex; encarecimiento del centro.
  • Fase 2 (2008–2015): crisis del ladrillo → precarización, pero también consolidación de la “ciudad creativa”, con llegada de población joven con mayor renta.
  • Fase 3 (2015–actualidad): expansión de la gentrificación hacia Monte Alto, San Agustín y Curros Enríquez, ligada a rehabilitación y turismo urbano.

4. El “efecto Inditex”

• Inditex no domina toda la economía urbana, pero tiene efectos indirectos claros:
  • Simbolismo y atracción de talento: la empresa genera una imagen de prosperidad que influye en la percepción de la ciudad.
  • Cambio en la demanda residencial: los trabajadores de Inditex son considerados inquilinos “ideales”, percibidos como solventes y estables, lo que margina al precariado local.
  • Contribución indirecta a la gentrificación: zonas céntricas se adaptan al estilo de vida de esa “clase creativa” y a la economía del consumo cultural y turístico.
  • La autora y los expertos advierten que A Coruña depende en exceso del “monocultivo Inditex” (hasta un 45% de la productividad local), lo que supone un riesgo futuro.

5. Problemas estructurales

• Escasez de vivienda pública y políticas de alquiler social.
• Desigualdad territorial: distritos como Monte Alto y Torre concentran precios más altos; Los Mallos o Agra del Orzán muestran menor renta y envejecimiento poblacional.
• Dependencia del sector inmobiliario y de la plusvalía del suelo en los presupuestos municipales.
• Presión del turismo y auge de pisos turísticos, que agravan la exclusión residencial.

🧭 Conclusión general

El mercado inmobiliario coruñés combina tres tensiones:

1. Desequilibrio centro-periferia → abandono del centro seguido de gentrificación.
2. Influencia de Inditex → simbólica y material, reconfigura quién puede vivir y consumir en el centro.
3. Débil intervención pública → políticas de vivienda insuficientes para frenar exclusión o especulación.

En palabras de la tesis, A Coruña es hoy una “ciudad creativa gentrificada”, donde el acceso a la vivienda depende tanto de los ingresos como del tipo de empleo y de la identidad social del inquilino.

Bibliografía

• Maravillosa tesis doctoral de 400 y pico páginas de Julia Nogueira Dominguez https://ruc.udc.es/entities/publication/8a8f26be-5d80-483e-8241-50f59c7aa920